中山律师|即使没交土地出让金,也不影响土地转让合同的效力

中山房地产律师2021-10-09 11:39:14

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《城市房地产管理法》规定,出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力?今日推送的最高法院公报案例认为,土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。


但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,申请国有建设用地使用权变更登记的,应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证,因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记,最终不能实际获得土地使用权。而且根据上述规定,未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息,确保土地使用权转让方已办理不动产登记,已交清土地出让金。

 

最高人民法院公报案例

土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效


裁判要旨

土地出让金的缴纳问题,属于土地使用 权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。


案情简介

一、2003年9月,全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》,约定:全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司,土地转让价款为2860万元;桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金;全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。

 

二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续,桂馨源公司向广西高院提起诉讼,请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决:桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》,全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。

 

三、超凡公司不服广西高院判决,上诉至最高法院,主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金,未达到25%的投资标准,违反了法律法规的强制性规定,应认定无效。最高法院判决驳回上诉,维持原判。


败诉原因

首先,土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容,是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定,应认定该合同无效,最高法院不予支持。

 

其次,《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定,因此不会导致《土地开发合同》无效。


败诉教训、经验总结


前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、《城市房地产管理法》关于出让土地使用权转让时应当已经支付全部土地使用权出让金,以及完成开发投资总额的25%以上的规定属于管理性强制性规定,违反该规定不会导致土地使用权转让合同无效。故转让方签订合同后再以未交清土地使用权出让金或者未完成开发投资总额的25%以上为由,主张土地使用权转让合同无效的,法院不会支持。

 

二、虽然未交清土地使用权出让金不会影响土地使用权转让合同的效力,但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定,申请国有建设用地使用权变更登记的,应当提交国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证,因此未交清土地出让金会致使不能顺利办理物权变动登记,也就不能实际取得物权。而且根据上述规定,未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权是否已办理不动产登记、土地出让金缴纳情况等相关信息。


相关法律规定



《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条  下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

第三十九条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

 

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

《最高人民法院关于适<用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二) 》

第十四条  合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

 

《不动产登记暂行条例实施细则》

第三十四条  申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;

(四)其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料,根据权利取得方式的不同,包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的,按照本条规定办理。

 

第三十七条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)发生变更的材料;

(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;

(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

 

以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:


全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定,全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司,桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款,故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示,内容亦不违反法律规定。合同签订前,柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权,双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证,讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题,属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容,其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定,故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张,本院不予支持。关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。


来源:网络



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方晓文律师,广东中元(中山)律师事务所专职律师,从事律师工作十几年,具备扎实的法律专业知识,执业期间办理了大量的商品房买卖、二手房买卖、房屋抵押贷款、房屋租赁、物业服务、土地转让等房地产案件及法律事务,积累了丰富的办案经验,并长期专注房地产相关法律理论的研究学习,擅长解决房地产领域的专业法律问题。


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