关于土地:懂政策,才懂用地!(开发商必看)

地产日刊2020-10-22 12:54:05

现在,特色小镇在我国已然成为万亿元级别的产业新风口,伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地问题。无论是哪种类型的小镇,都不可能飘在空中,最终得落到土地上。


        就需求端而言,特色小镇作为新生事物,对土地的需求与以往有所不同;就政策供给端而言,土地政策很多,集成应用的空间很大。但是,目前还缺乏专门针对特色小镇的政策,供需对接不易。


        特色小镇建设运营中,往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题,特别是一些低级错误,降低了依法解决小镇发展用地的保障能力,甚至人为增加了违法用地。


        土地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成,同时结合项目的性质、特点和用地需求,加强用地策划,研究提出所需各类建设用地的解决方案,最终形成培育特色小镇的政策空间。


按照现行政策,有以下用地解决方案可供特色小镇使用。


        方案一:使用存量国有建设用地


        1.批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。


        2.国有土地划拨,即行政方式。


        3.国有土地使用权出让。


        4.国有土地租赁。


        5.国有土地使用权作价出资或入股。


        除批准使用和划拨外,其他三种方式属于有偿使用。其中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。


         方案二:圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目


        土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、。


        方案三:圈外单独选址建设项目用地


        能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。


        方案四:使用国有农用地


        建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。


        方案五:直接使用集体建设用地


        有六种情形可使用集体建设用地。


         1、乡镇村公益事业、公共设施用地。


         2、村民住宅。


         3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

 

         4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业,或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。


         5、在33个农村“三块地”改革试点,集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股,用于商品住宅以外的经营性项目。


         6、返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。


        方案六:使用国有未利用地


        建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。


        方案七:使用集体未利用地


        可以参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。


         方案八:使用设施农用地


        设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目不同于一般的建设项目,其用地也不同于一般建设项目用地,符合要求的设施农用地不属于建设用地,按农用地进行管理,不需办理农用地转用审批手续,不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。


        设施农用地不包括以下用地:


☑ 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;

☑ 以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;

☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。


        方案九:结合土地整治、村庄整治安排用地


        土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排,必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整(地类调整和供地安排)。土地整治实施规划经批准后,应当依据经批准的实施规划,相应调整项目区内各类用地产权和地类,直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续,不再办理农用地转用审批手续,也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分,应当依法办理供地手续。


        方案十:使用增减挂钩项目建新区用地的,视同建设用地;


        方案十一:农业项目使用国有农用地,有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;


        方案十二:农业项目使用集体农用地,有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式;


        方案十三:使用四荒地等未利用地的,有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式,使用年限最长50年,使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批;


        方案十四:农村三项建设使用圈内农用地的,应当先行办理农用地转用手续,转为集体建设用地后,再由县市人民政府批准使用;


        方案十五:符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地,不属于建设用地,不办理农用地转用手续,不占建设用地指标;


        方案十六:地质灾害治理工程用地,按照地质灾害治理项目办理项目审批手续,不办理征收、转用手续,不占用指标,但应当足额安置补偿。


        根据项目具体需求不同,还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。


        此外,还可以通过市场解决项目用地:


☑ 以转让方式取得土地使用权;

☑ 以股权转让方式取得目标公司控制权,进而实现开发利用目标土地的目的;

☑  以合作开发方式开发利用目标土地;

☑ 原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地;

☑ 原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后,用作发展项目用地。


        可以看出,土地政策梳理集成可以形成了很多种用地解决方案,政策应用空间很大,不管是搞房地产开发、搞工业建设项目,还是搞特色小镇建设,如果不懂土地政策集成应用,会错失很多的机会,增加很多工作难度和开发成本。

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如果你打算或正在做特色小镇和田园综合体,千万不要盲目!!盲目瞎干只会把项目带向死亡。

2018年6月29-7月2日中国 西安峰会特邀10多位高层顶级智库专家和国内标杆项目的一线操盘手,亲临现场解读乡村振兴,特色小镇和田园综合体在党的19届3中全会,,新热点,新机遇,新政策,新挑战;创建申报要点,顶层设计,创新发展,产业变革,产业导入,产业融合,城乡融合,IP打造,投融资方案,国家金融扶持政策,政策工具创新,项目运营实践,规划设计,资源对接,优质项目孵化、标杆项目实地考察等多角度,多维度,全方位系统的为您的发展助力和赋能。同时为参会领导和企业家提供一个高效的学习实践,交流互动,项目合作,拓展高端人脉的平台。

峰会介绍

峰会地点: 中国 西安 

峰会时间: 2018年6月29—7月2日(三天学习,一天项目考察)

主办单位 华城小镇,陕旅集团,众安集团

参会人员 特色园综合体相关投资商 开发商 相关产业链负责人、地方政府相关部门等200人

会议主题:政策解读、落地方案、申报指导、模式创新、产业导入、资本对接、拿地策略、案例解析... ...            

峰会特点:一线评审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法 精讲细研、欧洲优质产业资源导入... ...

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本次峰会亮点

1,如何实施推进“乡村振兴战略”?

2,如何实现乡村振兴战略总体要求? 

3如何解决土地问题?

4,如何抢占乡村振兴万亿级市场? 

5,如何精准获取“田园综合体”扶持基金? 

6,如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇? 

7,如何培育、导入特色产业,破解“房地产化”倾向? 

8,如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局?

9,如何拓宽“田园综合体”“特色小镇”投融资渠道? 

11如何推动传统农庄、农场、合作社向田园综合体转型?

12,如何打造田园综合体及特色小镇持续性现金流的商业模式?

13,如何让文化科技融合的新型消费业态,新产业与盈利模式引爆万亿级的田园综合体、特色小镇市场?

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本次峰会价值

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本次峰会考察的项目

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往届峰会精彩回放


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报名方式

会议时间2018年6月29日-7月2日(3天学习 1项目考察)

会议地点:陕西-西安

抢票热线132 6122 7329 葛老师

短信报名:请回复姓名-公司-职位到 132-6122-7329

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