特色小镇土地政策30种方案,全面解析!

洞悉文旅2021-05-02 15:06:30

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从类型来看,特色小镇主要有产业型和文化旅游型两种,也有两者融合的“产业+文化旅游型”。产业型小镇可以细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿山小镇和田园小镇等等。按区位分,有单点布局的,但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。不同的主体产业,不同的区位,对土地的要求也有所不同。


特色小镇建设运营中,往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题,特别是一些低级错误,降低了依法解决小镇发展用地的保障能力,甚至人为增加了违法用地。


土地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成,同时结合项目的性质、特点和用地需求,加强用地策划,研究提出所需各类建设用地的解决方案,最终形成培育特色小镇的政策空间。


按照现行政策,有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

方案一:使用存量国有建设用地

1.批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2.国有土地划拨,即行政方式。

3.国有土地使用权出让。

4.国有土地租赁。

5.国有土地使用权作价出资或入股。



方案二:圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。


方案三:圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。


方案四:使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。


方案五:直接使用集体建设用地



方案六:使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。


方案之七:使用集体未利用地

可以参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。


方案八:使用设施农用地

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目不同于一般的建设项目,其用地也不同于一般建设项目用地,符合要求的设施农用地不属于建设用地,按农用地进行管理,不需办理农用地转用审批手续,不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农用地不包括以下用地:

 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;

 以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;

☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案九:结合土地整治、村庄整治安排用地



方案十 ~ 方案三十一

使用增减挂钩项目建新区用地的,视同建设用地;

农业项目使用国有农用地,有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;

农业项目使用集体农用地,有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式;

使用四荒地等未利用地的,有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式,使用年限最长50年,使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批;

农村三项建设使用圈内农用地的,应当先行办理农用地转用手续,转为集体建设用地后,再由县市人民政府批准使用;

符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地,不属于建设用地,不办理农用地转用手续,不占建设用地指标;

地质灾害治理工程用地,按照地质灾害治理项目办理项目审批手续,不办理征收、转用手续,不占用指标,但应当足额安置补偿。

根据项目具体需求不同,还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

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【峰会时间】2018526-28日【3天2夜、第三天考察仅限贵宾】

【峰会地点】中国-杭州

【参会对象】◆ 各级地方政府机构;房地产产业链企业董事长、总经理等核心高管;文旅产业链企业董事长、总经理及核心高层;亿元各级规模以上农业产业链董事长、总经理及核心高管;其他乡村振兴市场主体企业的董事长总经理及核心高管;特色小镇和田园综合体服务方、项目方董事长及核心高层(拟定参会人数300+)

【报名电话】13717753835 徐顾问(微信同手机号)


峰会内容

新机遇,新挑战,新布局,先战略的新形势下,如何利用特色小镇这个重要抓手实现乡村振兴战略?

政府和企业如何有效规避特色小镇建设中的风险,防止出现新的政府和企业债务风险?

没有产业支撑,特色小镇就是无根之木,特色小镇如何融合产业?融合哪些产业才能更好发展?

如何获取特色小镇、田园综合体的扶持基金?

特色小镇离不开地产开发、又不能完全地产化、如何避免其中的矛盾?

如何做好特色小镇和田园综合体的规划和运营?

如何打造田园综合体、特色小镇有持续流量、持续现金流的盈利模式?

新时代消费业态下、文化、科技如何更好融合引爆万亿级的市场?

如何从5个纬度来设计特色小镇、田园综合体中的产业?

如何发掘、提炼当地特色的IP、通过IP打造、引爆市场?


拟主讲嘉宾


 贵宾专享服务

闭门私董会和专家现场项目问诊 一:(宋承敏正司长级、国家发改委宏观经济管理主编、国务院副秘书长秘书、河北承德市副市长、中国WTO研究会常务理事等


闭门私董会和专家现场项目问诊 二:蔡甦:国住建部融合人居课题研究组专家、成都市政府顾问、成都全域城乡统筹田园城市战略顶层设计者、并参与宽窄巷子等诸多策


标杆项目实地考察+研讨+实战  三:(考察项目:越剧小镇-5A级景区标准建设,小镇坚持以“越剧为魂、旅游为基、农业为根”和‘’中国戏曲朝圣地、华东文旅地标‘’的定位;是一个将宅院、农庄、田园、街巷、剧院、山水、有机相容、集艺术、生活、休闲、旅游、度假于一体的人文小镇。越剧小镇以越剧为文化核心、文化创意、生态人居一体的中国越剧特色名镇。也是宋卫平蓝城的第一个文旅小镇。


展位、赞助、论坛
往届现场精彩回顾 

备注:本次峰会仅限相关企业董事长、总经理及核心高层参与、会收取相应的参会费用、请知悉、非诚勿扰!