土地政策大变革 房价要跌30%?

房地产日刊2022-02-08 10:17:04

2018第二十一届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会6月23-25日在杭州举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚,从 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享,如果你打算做就一定要来参与!!152 0124 3041 同微信  王老师

文/赵十一

土地市场政策变动,房地产市场要变天了?

 

自然资源部近期向地方下发函件,摸底住宅用地和供地情况,学习一下多主体供地和集体建设用地租赁住房的典型。以前,住建部也下发通知,要求房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

 

新闻结合起来看,中国土地市场政策要进行大变革,住宅土地供应不再政府独自垄断。

 

土地政策直接影响房价。未来如将城市中的老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地、废弃铁路用地等调整改造为住房用地,现在的高房价还能支撑的住吗?

 


1994年,:土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,至1994年上半年,全国所有省、区、市已全部试行土地出让金制度。

 

但是,由于该法没有对拍卖、招标等方式进行严格规定,协议出让成为了各级地方政府在土地使用权出让的实际操作中最为常见的方式。

 

而协议方式出让土地寻租现象、 “暗箱操作”、国有土地收益流失现象频繁。随后国土部发布文件,对城镇国有土地总体供给及出让方式进行了规范,遏制了腐败。

 

但是,土地双轨制造成的问题却暴露无遗。有些单位和企业低地价、甚至免地价,造成了一方面是土地资源稀缺,土地无法满足居住需求,另一方面,大量供应的土地却白白闲置。

 

图片来源:视觉中国


中国闲置土地规模到底有多大?


,全国2009年~2013年已供应的建设用地中,存在闲置土地13718宗、105.27万亩。2014年,,全国批而未供土地达1300多万亩,闲置土地105万亩。

 

有的地方2009年~2013年已供应的建设用地中,闲置土地总量占当期年平均供应量的30%以上。截至2015年6月底,全国已处置闲置土地24.24万亩,占发现的闲置土地总量的23%。

 

土地财政一直被认为是造成房地产畸形的重要原因,殊不知土地招商确实在背后推波助澜的强大动力。

 

为搞政绩工程频,地方政府上马很多开发区、工业园区,开发商拿地之后,由于土地开发条件和基础不完备只能被动闲置土地。

 


未来,土地供应端打破政府的独家垄断的大趋势下,房价如何演绎?

 

短期来看,打破政府土地垄断仅限定在租赁领域,并没有涉及商品房领域。在土地财政没有实质变化的情况下,短时期内土地招拍挂制度仍是城市住宅用地供应的主导方式,房价不会受太大影响。

 

长期来看,在房住不炒以及租售并举的推行下,商品房市场会受到一定影响,具体我们可以类比福利分房时期的房价表现。

 

1998年,《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,决定福利分房时代的终结,我们可以看到之前深圳的房价一直稳定在5000元左右,而其后两年因为金融危机的影响也没有出现大幅波动。

 

 

然而到了2004年开始,全国房地产开启疯狂上涨阶段,位于改革开放前沿的深圳更是成为了领头羊。我们看到,1998年深圳刚开盘的东方玫瑰花园6800元/平,现在卖8.4万/平,涨幅1135%!

 


当然房价上涨伴随的是收入的上涨,我们就以人均收入计算,看看未来如果回到“福利分房”阶段深圳房价能够跌多少:

 

1998年深圳月平均工资大约1500元,参考5190元的商品房均价,房价与工资比为3.46。而2018年深圳月平均工资9728元,商品均价约为52000元,房价与工资比为5.35。如果按福利分房时代的房价工资比来计算,未来深圳房价应为9728×3.64=35410元,也就是房价要下跌30%。

 

当然从中国的房地产历史来看,每次调控周期,都会对闲置土地进行督查,这一次会不一样吗?

版权声明:此内容来源网络,版权归原创者所有。如有侵权,请联系我们进行删除。

平台活动推荐  

乡村振兴战略下

2018中国第二十一届特色小镇与田园综合体

模式创新与项目实操高端总裁峰会



峰会 · 简讯

议时间2018年6月23日—25日【为期3天,含实地项目考察】

会议地点:中国-杭州

参会对象:政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(大会500人规模)

主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院

峰会议程安排

23日上午:

第一版块:特色小镇与田园综合体土地政策、创建实践解读及开发性金融政策解读 国家发改委城镇和小城镇改革发展中心副理事长——乔润令;中国国家开发银行信贷局原局长——袁英华;中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长、浙江省建筑科学设计研究院总规划师——陈安华

23日下午:

第二版块:特色小镇/田园综合体如何创建及运营模式创新与实践 哈佛大学设计博士,都市意匠城镇规划设计(北京)中心创始人、 合伙人、北京首批海聚人才 ——朱冰;德清文化旅游集团总经理—杨国亮;蓝城集团执行总裁——傅林江 ;MOKUMOKU牧场的创始人 ——木村修

23日晚上:

第三版块:欢迎晚宴+田园综合体、特色小镇创新IP资源链接会 (圆桌对话、项目路演、商务洽谈合作、引荐交流)

24日上午:

第四版块:特色小镇与田园综合体IP打造、核心价值创新提炼及实践(中国文化产业园区联盟主席、清大文产(北京)规划设计研究院院长——李季 ; 浙江省安吉县递铺街道鲁家村党支部书记 ——朱仁斌;;中国台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师首席文创顾问、壹方城特色小镇产业联盟文创委员会主席 ——庄锦华

24日下午:

第五版块:特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解(中国策划研究院副院长——陈高峰;众安控股董事、高级合伙人、浙江佰邨文旅总裁 ——王龙江;壹方城文化产业研究院院长 ——陈延年中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理——周宁东

25日全天:

标杆项目实地考察+研讨实地 考察 主题讲解及研讨模式,仅限会员企业和贵宾席客户参加,每线路会有人限制,额满提前封票) 

线路1、

安吉-鲁家村(浙江省美丽乡居第一名,

线路2、

无锡-田园东方(中国首个田园综合体案例)

线路3、

金华花园村(是浙江省首批特色旅游村和首批浙江省乡村生态旅游实验示范区,被上级领导誉为“浙江农村现代化的榜样”、“浙江第一村”。)


增设小班辅导:

1、特色小镇的魂VS.魅力绽放,以日本、 欧洲百年老镇为例——中国台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师首席文创顾问-庄锦华

2、乡村振兴战略下,特色小镇/田园综合体融资模 式创新 ——经济学博士、教授、财政部中国财政科学研究院教研中心主任、、国家开发银行以及PPP项目评审专家、、科技部、工信部等部委项目评审专家 —许安拓

如何参会
欢迎各位业界同仁莅临第二十一届杭州峰会

主办方
 






 详情咨询   王老师 152 0124 3041

 < 手机号同微信号,添加微信时请备注“咨询杭州峰会;咨询报名峰会可直接拨打电话或添加微信


特别提示

<  本平台峰会为商务性活动,仅限相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司的董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等参加,并会收取一定费用请知悉 >     

项目游学考察活动(点击了解)

【成都站6月29日-7月1日】壹方城汗马研习社文旅特色小镇标杆项目游学考察

【西安袁家村站7月7-9日】壹方城汗马研习社文旅标杆项目游学考察

【日本站7月22-27日】壹方城汗马研习社特色小镇与田园综合体标杆项目考察

【中国-台湾站8月19日-24日】壹方城汗马研习社休闲农业标杆项目游学考察

↙点击“阅读原文”可在线报名,查看详细议程资料