拆迁补偿“选房”还是“选钱”,如果“选房”需要注意什么?

英淇拆迁律师团2021-10-08 16:44:37

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在拆迁纠纷中补偿标准是最突出的矛盾点,关于房屋拆迁补偿标准的问题我们说过很多了,一般补偿有两种方式,货币补偿和房屋置换/产权调换。房屋会升值,相对于货币补偿,房屋置换/产权调换更让拆迁户喜爱,之前英淇拆迁律师团已经给大家讲过了拆迁货币补偿的部分,今天我们聊聊——房屋置换/产权调换补偿标准




新《条例》中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。


房屋拆迁产权置换标准


  1.住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的,超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的,超过部分按照商品房价格结算。


  2.非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分,按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分,按照重置价格结合成新结算。


房屋置换/产权调换形式


  1.异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。


  2.回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。


  选择产权调换时,双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议,而不应以其他名称不替代,协议的内容中,也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。


产权调换法律要求

   

 实行产权调换,必须满足以下几方面的法律要求:


  1.拆迁人是安置房的所有权人。


  在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。所以,作为拆迁人来讲,如果采用产权调换的方式安置被拆迁人,其首先要对供调换的房屋享有所有权,否则无法实现真正意义上的“产权调换”。


  2.安置房必须符合国家质量安全标准。


  在产权调换中,调换房的质量和性能直接关系被拆迁人的利益,拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。


  3.以房屋市场评估价为计算差价的依据。


  由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异,所以实行产权调换的,必须以房地产市场评估价格作为计算依据,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。


安置房发现质量问题该怎么办?

  

房屋出现问题不一定是房屋的质量有问题,可能是装修或者其他的问题,因此,在房屋出现问题后,要先对房屋进行质量检测,看看是不是质量的问题,如果是质量的问题,就要向拆迁人索要赔偿。一般情况下,拆迁人是不会在拆迁补偿协议中规定房屋的质量的,所以这就要按照国家的标准来衡量房屋质量是不是有问题。对于被拆迁人来说,拆迁安置的房屋出现问题,是被拆迁人最不想看到的问题,但是一旦遇到这些问题的时候,要用合法的手段进行解决问题,就是在遇到拆迁人和政府互相扯皮的事情时,要寻求律师帮助解决问题。

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