陶承群律师||《土地出让合同》约定的违约金标准能否进行调整?最高院案例给出了明确答案

马鞍山律师陶承群2021-10-10 15:51:49

文 | 陶承群 北京盈科(合肥)律师事务所律师


最高人民法院

《土地出让合同》中约定的违约金标准,应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素,在无特殊情形下原则上应不予调减。


【裁判要旨】

      《土地出让合同》中约定的违约金标准,受行政文件及部门规章的约束,受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失,不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判,应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素,在无特殊情形下原则上应不予调减。


【基本案情】

       一、2011年10月10日,昆明国资局与仁泽公司签订《土地出让合同》,其中约定:昆明国资局将位于太河社区居民委员会宗地总面积为58484.86平方米的土地出让给仁泽公司,宗地编号为:J2011-027-2(N),用途为其他普通商品住房用地;第八条:本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币52988.92万元;第十条:本合同签订之日起48日内,一次性付清国有建设用地使用权出让价款;第三十条:受让人应当按照本合同约定,按时交付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能交付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失;第四十条:因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,提交昆明市仲裁委员会仲裁。2016年11月17日,昆明国资局与仁泽公司签订《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》(以下简称《补充条款》),约定将争议解决方式由仲裁变更为向甲方所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。《土地出让合同》签订后,滇池管委会将涉案土地交付给仁泽公司,仁泽公司在上面进行房屋建盖,用于城中村改造的回迁安置房,但仁泽公司至今未交付土地出让金。

       二、昆明国资局、滇池管委会于2016年12月5日向云南省高级人民法院提起诉讼,请求:一、仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付土地出让金52988.92万元;二、仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付自2011年11月28日起至实际付款之日止按照每日1‰的标准计算违约金(暂计算至2016年11月18日为96280.8676万元);三、本案诉讼费用由仁泽公司承担。

       三、一审庭审中,仁泽公司对违约金条款进行了抗辩,其认可违约的事实,也认可昆明国资局、滇池管委会计算违约金的时间段,但因仁泽公司现已进入重组阶段,无力交付违约金,且仁泽公司违约的行为未造成昆明国资局及滇池管委会的实际损失,故违约金应免除。该抗辩理由被原审法院驳回。但原审法院基于仁泽公司的抗辩以及昆明国资局、滇池管委会并未提交证据证明其实际损失,并综合考虑仁泽公司目前的实际情况,原审法院将仁泽公司应承担的违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。

       四、昆明国资局不服云南省高院一审判决,向最高人民法院提起上诉。


【法院裁判】

      本院认为,本案二审争议的焦点问题是,《土地出让合同》约定的违约金计算标准应否进行调整。

    土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性,其中一方主体为政府国土资源行政主管部门,由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定,并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定,系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中,不属于双方能够任意协商达成的条款,该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形,原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整,而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且,房地产企业在签订合同、取得土地使用权时,对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的,合同一旦签署,应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中,《土地出让合同》系双方真实意思表示,仁泽公司作为专业的房地产开发公司,在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果,亦不存在其不能预见的情形。因此,原审法院将仁泽公司承担逾期交付土地出让金的违约金责任,由约定按每日迟延交付款项的1‰调整为按同期银行贷款利率计算不当,本院予以纠正。但同时,考虑到昆明国资局因仁泽公司违约所受损失及仁泽公司重组中的实际情况,基于公平原则,仁泽公司的违约责任按照合同约定的违约金标准计算至一审法院受理昆明国资局起诉的2016年12月12日止为宜,此足以体现对仁泽公司违约的惩罚。故对昆明国资局违约金计算至仁泽公司付清全部土地出让金之日止的上诉请求,本院不予支持。
  综上,《土地出让合同》中约定的违约金标准,受行政文件及部门规章的约束,受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失,不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判,应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素,在无特殊情形下原则上应不予调减。一审法院将违约金标准调减为中国人民银行同期同类贷款利率标准,系适用法律错误。

【案件来源】最高人民法院:昆明市国土资源局等诉云南仁泽房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案二审民事判决书【(2017)最高法民终561号】


【律师提醒】

《土地出让合同》兼具民事和行政行政,其中关于土地出让金违约金的约定属于行政强制性规定,无正当理由不得进行调整。房地产开发企业在签订《土地出让合同》时,需要根据自有资金安排,与政府部门合理约定土地出让金的付款时限,一旦出现履行不能或者履行条件发生变化时,须及时与政府部门进行沟通,采取延展履行期限或者协商解除合同等措施,避免损失的进一步扩大。


【相关法律规定】

《中华人民共和国合同法》 

       第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  

       当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)

       第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

       当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。


《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)

       七、强化土地出让收支监督管理,防止国有土地资产收益流失

  土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。


财政部、国土资源部、中国人民银行印发的《关于国有土地使用权出让收支管理办法的通知》(财综〔2006〕68号)

       第三十四条 对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。


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