南阳周继文律师|他人土地上建造的房屋 谁是权利人?

南阳律师周继文2022-01-31 09:25:19


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导读

决定宅基地之上房屋权属的关键因素在于土地使用权而非建造成本,在他人享有使用权之土地上建造房屋形成附和的,房屋所有权一般归属于土地使用权人,但实施房屋建造的非土地使用权人有权要求包括居住权益在内的补偿。


裁判要旨

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。


案情简介


  

  一、被告王剑峰系被告汤锦勤的前妻,二人于2000年1月份离婚,双方对位于兰溪市黄龙洞曹家路13号房屋及子女抚养约定如下:房屋两间三层,第一、三层归汤锦勤所有,第二层归王剑峰所有。婚生子汤弘波由汤锦勤抚养。如拆迁赔偿,王剑峰分割三分之一。原告离异后与汤锦勤于2004年3月26日登记结婚。


二、2006年7月份,曹家路13号房屋因道路拓宽改造被拆除,共计获得各类补偿款270000余元,按照离婚协议,王剑峰从兰溪市拆迁办领走拆迁补偿费90000元,其余由汤锦勤领取。后原告与汤锦勤共同出资建造位于兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#房屋一幢,并与汤锦勤、汤弘波及原告儿子一起居住在该房屋中。2009年10月份左右,王剑峰以原告建造房屋属汤弘波与汤锦勤共有为由,要求村委会进行调解,分割属于汤弘波个人所有的房产。


三、原告此时得知汤锦勤与王剑峰已就新建房产进行了协议分割。因原告认为协议损害了其权益,调解未能成功。2010年6月份,汤锦勤儿子汤弘波起诉,。原告认为,汤锦勤与王剑峰的房产已被政府拆迁掉且王剑峰的补偿款也已经领走,无权对属于原告与汤锦勤共有的兰溪市云山街道莲花区福兴村27幢1#房屋进行处分。。



裁判结果

     

  :原坐落在兰溪市曹家路13号房屋共二间三层是被告汤锦勤、王剑峰共同财产。房屋拆迁后所得的补偿金及由村安排地基新建住房是物的形态转变。汤锦勤、王剑峰有权对自己所有的财产享有处分权,所签订的协议是汤锦勤与王剑峰真实意思表示。讼争房虽系原告胡田云与汤锦勤婚后建造,但胡田云未能提供建造房屋的出资证据,认为汤锦勤与王剑峰所签协议侵犯其合法权益,证据不足。


胡田云不服一审判决,。


本案二审的争议焦点是:一、兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋的权属;二、拆迁安置权益的归属与分配;三、上诉人胡田云可否依据房屋建造行为主张房屋所有权。:


一、关于第一个争议焦点。


上诉人胡田云提供的证据1与被上诉人王剑峰提供的证据均涉及被拆迁房屋的权属问题,涉及到的案外利害关系人为被上诉人汤锦勤的母亲童秀莲,与作为上诉人的胡田云无关,且童秀莲对汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议中对被拆迁房屋的权属分配至今未提出异议,房屋拆迁补偿安置协议亦由汤锦勤出面签订并履行完毕,因此在本案中应以离婚协议作为认定被拆迁房屋权属的依据,可认定坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属王剑峰与汤锦勤两人共有。


二、关于第二个争议焦点。


根据不动产所有权的固有法律属性和房屋拆迁安置过程中普遍性的政策规定,安置权益属房屋所有权的综合性权能,一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。因被上诉人汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议约定,坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属两人共有,故源自该房屋所有权的拆迁安置权益属于汤锦勤与王剑峰共有,其两人有权就安置权益的具体落实和分配进行协商确定。分析有关安置权益分配协议的签订过程,王剑峰起先虽主张独立享有安置权益特别是新建房屋土地使用权,但在共同将安置后新建房屋作出了维护共同婚生子汤弘波利益的处分后,其同意由汤锦勤单独享有新建房屋土地使用权,安置权益中的其他部分则以三分之一为基本原则予以享有。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议总体利益平衡,不存在显失公平之处。


三、关于第三个争议焦点。


因由被上诉人汤锦勤独自享有新建房屋土地使用权,即被上诉人王剑峰退出新房建设,上诉人胡田云作为汤锦勤的现任妻子,必然参与其中,但因胡田云与汤锦勤对拆迁安置各项补偿款160000余元被投入安置房建造的事实无异议,,安置房建造无需显著追加投入,且决定安置房权属的关键因素在于土地使用权而非建造成本,追加投入之一半亦属汤锦勤有权处分,故胡田云对本案诉争房屋虽有一定贡献,但据此不足以作为其享有房屋所有权份额的依据,且该贡献与其享有的居住使用权益基本相当。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议并未损害胡田云的合法权益。



典型意义

     

房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能.一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属。共有人之间有权通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的.房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付,在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。



相关法律规定



来源:中国裁判文书网



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周继文律师,执业证号:14113200810732146,现为中华全国律师协会会员,中国法学会会员,现任河南船旗律师事务所主任律师,专家律师,政府釆购专家库法律专家评委。毕业于解放军军事经济学院法学专业,法学硕士。执业以来,致力于办理各类诉讼及非诉讼业务,具有深厚的法学理论功底,经验丰富,思维敏捷,具备一套完整的办案技巧,有多的丰富实践经验,办理案件胜诉率较高,为当事人挽回了巨大的经济损失,获得了当事人的好评执业至今,先后担任多家企业和政府部门的常年法律顾问,维护了客户利益最大化,深得客户的好评。所擅长的领域:婚姻家庭、刑事辩护、交通事故、侵权赔偿、债权债务、民间借贷、法律顾问、房产纠纷、建设工程、劳动争议、医疗事故等。周律师同时在法律快车网、腾瑞法律网、智飞法律网、中顾法律网、搜狐网、找法网、华律网等知名网站担任常年在线咨询律师,热诚专业的法律解答,解决了网友提岀的各种法律问题,深获好评。同时多次被河南省和南阳市多家媒体邀请成为特约嘉宾,以案说法及解读法律。

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